A pandemia do novo coronavírus (COVID-19) nos trouxe diversos desafios. No âmbito do direito contratual, em razão da paralisação de diversas atividades, muitos contratos passaram a ser descumpridos e muitas rescisões estão no horizonte.
Apesar dos tempos de excepcionalidade, apenas suspender pagamentos ou deixar de cumprir obrigações contratuais e esperar não sofrer consequências pode não ser uma boa ideia. Embora os credores possam estar demonstrando compreensão com as dificuldades durante a quarentena, com o tempo, na medida em que a pandemia for se amenizando, também se amenizarão a empatia e compreensão.
Por outro lado, existem formas de reequilibrar os contratos, de modo a manter as relações contratuais e minimizar, dentro do possível, os prejuízos das partes contratantes e evitar conflitos que provavelmente surgirão após o fim da pandemia. Portanto, o momento de se precaver é agora.
Desequilíbrio Contratual
Um dos princípios que rege o direito contratual é o equilíbrio contratual. Quando há acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis (como é o caso da pandemia do coronavírus), o Código Civil permite à parte lesada por uma obrigação que se tornou excessivamente onerosa requerer a rescisão do contrato (art. 478 do Código Civil).
Por outro lado, é possível também que o contrato seja reequilibrado, com a modificação de suas cláusulas e condições, caso a outra parte assim concorde (art. 479 do Código Civil) ou por determinação judicial, caso apenas uma das partes seja a prejudicada (art. 480 do Código Civil), sendo evitada assim a rescisão do contrato e mantida a relação contratual.
Contratos de Consumo
Nas relações de consumo (contratos entre consumidor e fornecedor de produto ou serviço), a revisão dos contratos também poderá ocorrer, fundamentada no art. 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê que o consumidor tem o direito de ter modificadas cláusulas contratuais que lhe imponham prestações desproporcionais ou onerosidade excessiva em razão de fatos supervenientes.
Em alguns determinados ramos, é possível que haja ainda outras peculiaridades. No transporte aéreo, por exemplo, as principais companhias aéreas brasileiras fizeram acordo com o Governo Federal e estão se comprometendo a realizar a remarcação de passagens sem custo para o consumidor.
Já no setor bancário, os bancos estão prorrogando por 60 dias os pagamentos dos contratos de financiamento. Contudo, esse benefício só está sendo concedido para os clientes que estavam adimplentes antes da pandemia.
Revisão de Aluguel
Nos contratos de locação de imóveis urbanos, em casos em que o aluguel se torne excessivo para o inquilino em razão dos efeitos econômicos da pandemia, é possível a propositura de uma ação revisional de aluguel (art. 68 e seguintes da Lei do Inquilinato), tendo em vista que a perda de renda certamente não se restringirá ao período da quarentena, pois a crise econômica perdurará durante um bom tempo.
Nessa ação, o juiz fixa um aluguel provisório, que não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente. Após, na sentença, o juiz fixará um novo valor para o aluguel, que retroagirá ao início da ação, devendo o locador devolver as diferenças caso o valor fixado seja inferior ao aluguel provisório.
A ação revisional pode ser proposta também pelo locador – é, todavia, uma hipótese de revisão muito mais difícil de justificar pela pandemia do coronavírus.
Projeto de Lei nº 1179/2020
Está tramitando no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 1179/2020, de autoria do Senador Antonio Anastasia, que suspende provisoriamente algumas normas legais que regulam as relações de direito privado.
O projeto estabelece como marco temporal inicial da pandemia a data de 20 de março de 2020, por ser a data da publicação do decreto legislativo a esse respeito. Todavia, não há previsão para a data final de sua vigência.
Dispõe também sobre os fatos imprevisíveis que justifiquem a revisão ou rescisão do contrato por conta de seu desequilíbrio superveniente, estabelecendo que não se consideram fatos imprevisíveis o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário.
Nas relações de consumo, o projeto suspende durante a pandemia o direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, que permite ao consumidor se arrepender por compras realizadas fora do estabelecimento comercial do fornecedor (pela internet, por exemplo).
Nas locações de imóveis urbanos, fica vedada a concessão de medida liminar de despejo até 31 de dezembro de 2020 em ações propostas após o início da pandemia. Todavia, não se aplica a todas as hipóteses de despejo (não se aplica, por exemplo, ao despejo por falta de pagamento, por infração contratual ou para uso próprio).
O projeto prevê ainda que o pagamento dos alugueis das locações residenciais poderá ser suspenso de 20 de março de 2020 a 20 de outubro de 2020, cabendo ao inquilino pagar parceladamente os alugueis que ficarão suspensos somados aos alugueis a partir de então, em percentual de 20% de acréscimo em cada aluguel. As últimas informações, todavia, dão conta de que tal disposição já foi retirada do projeto.
Nos resta agora acompanhar a tramitação do projeto e aguardar a sua aprovação, para analisar a sua versão final e tecer novas recomendações.
Advogado, mestre em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC, pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito – EPD e membro das Comissões de Direito Urbanístico e Direito Imobiliário da OAB/SC, da Associação Brasileira de Direito e Economia - ABDE e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
bruno@carreiraodalgrande.com.br
(48) 98415-3511
