Fim do ITBI excessivo em Florianópolis

Em prática recente, a Prefeitura de Florianópolis exigia que o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) deveria ser calculado a partir da avaliação do imóvel que a prefeitura fazia especificamente para fins de apuração deste imposto. Nos negócios de compras e vendas de imóveis, era exigido que fosse emitida uma certidão específica pela Prefeitura, para que o comprador conseguisse lançar o ITBI, fazendo com que a base de cálculo fosse o valor do imóvel conforme avaliação da prefeitura, que era diferente do valor venal para fins de IPTU.

Ocorre que os imóveis estavam sendo avaliados pela Prefeitura com valores muito superiores aos praticados no mercado imobiliário, sem especificar os critérios utilizados, acarretando em expressiva majoração do ITBI. Para se ter uma ideia dessa discrepância, em um caso, um imóvel com valor de venda de R$ 1.400.000,00 foi avaliado pela Prefeitura em R$ 3.922.503,94. Em outro, ainda mais espantoso, um imóvel com valor de mercado em R$ 2.000.000,00 foi avaliado pela Prefeitura em R$ 101.345.859,66! Ou seja, a Prefeitura estava avaliando os imóveis entre 3,5 a 50 vezes o preço praticado pelo mercado imobiliário, o que demonstra a total falta de critério.

Vale destacar que a referida certidão para fins de ITBI também estava sendo exigida pelos cartórios para o lançamento do ITCMD (Imposto de transmissão causa mortis e doação), nos casos de inventário extrajudicial, acarretando também em majoração excessiva desse imposto.

Os contribuintes, diante dessa situação, passaram a ingressar com pedido de revisão do ITBI, com base na supervalorização do imóvel por parte da municipalidade. Contudo, trata-se de procedimento extremamente de burocrático e custoso, já que exigia um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, necessitando da contratação de um profissional habilitado para elaboração deste parecer. Como se isso não bastasse, pela quantidade de pedidos administrativos, a Fazenda Pública Municipal dilatava sobremaneira o prazo para a conclusão dos requerimentos, obstruindo a dinâmica dos negócios imobiliários, resultando no desfazimento de negócios e prejuízos ao próprio município, por conta do adiamento das escriturações.

Diante dessa situação problemática que estava afetando os negócios imobiliários na capital, a Câmara Municipal se mobilizou e aprovou a Lei Complementar nº 683/2019, que alterou e incluiu dispositivos na Lei Complementar nº 007/1997 (Consolidação das Leis Tributárias).

A inovação trazida pela nova lei é a alteração no art. 284 da Lei Complementar nº 007/97, no qual ficou estipulado que o imposto será apurado pelo próprio contribuinte, ou seja, aquele que tem a responsabilidade de pagar o tributo, o qual fica obrigado a antecipar o seu pagamento, sem prévio exame da autoridade administrativa. Isso quer dizer que o comprador de um imóvel, ao fazer o lançamento do ITBI, vai declarar o valor do imóvel, por meio da Declaração Informativa de Transmissão Imobiliária, a ser enviada à Secretaria Municipal da Fazenda.

Por outro lado, caberá à Secretaria Municipal da Fazenda fiscalizar esses lançamentos, e, caso identifique irregularidades, como por exemplo, a subvalorizarão do imóvel, proceder à determinação e ao lançamento do imposto de ofício, nos termos estabelecidos no inciso II do art. 281.

Diante dessa recente alteração legislativa, não se deve mais utilizar as certidões de avaliação dos imóveis para fins de ITBI emitidas pela Prefeitura de Florianópolis, mas sim o contribuinte é quem deverá declarar o valor de mercado do imóvel.