Garantias Locatícias: conheça as modalidades

Há algum tempo publicamos um artigo com as vantagens e desvantagens de um contrato de locação sem garantia. Agora chegou a vez de falarmos sobre as garantias locatícias previstas na Lei nº 8.245/91.

A forma mais comum de garantia locatícia é a fiança, mas muitas pessoas encontram problemas com essa forma de garantia, pois ela acaba sendo bastante burocrática. No entanto, existem outras formas de garantias que podem ser utilizadas no contrato de locação. Neste artigo, iremos apresentar as possíveis modalidades de garantias locatícias, bem como explicitar as especificidades de cada uma delas, voltadas às questões práticas.

Nos contratos de locação é faculdade do Locador exigir do Locatário uma das modalidades de garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, quais sejam:

• Caução;
• Fiança;
• Seguro fiança locatícia;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Cumpre ainda registrar que, segundo o mesmo artigo, em seu parágrafo único, somente é permitida uma única modalidade de garantia por contrato de locação. Isso é, em cada contrato de locação, as partes podem convencionar somente uma única forma de garantia, não sendo possível existir, no mesmo contrato, dupla garantia. Vale ainda destacar que as partes podem convencionar a substituição da estipulada garantia no contrato de locação por qualquer outra, realizando aditivo contratual.

A existência de quatro modalidades de garantias locatícias justifica-se para que locador e locatário possam definir, de acordo com as especificidades do contrato e as possibilidades do locatário, a melhor forma de garantia para o contrato em negociação.

Vamos à apresentação e análise de cada uma das formas de garantias:

Caução

A garantia na forma de caução é qualquer garantia que se apõe ao cumprimento de obrigações, e pode variar nas seguintes modalidades:

Na caução de bens móveis, o Locador deve solicitar ao locatário que forneça certidão emitida pelo DENTRAN, para que comprove a propriedade do bem, no caso de veículo. A caução deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos, com fundamento no art. 129 da Lei de Registros Públicos.

Já a caução de bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula e será efetivada através da lavratura de uma escritura pública de uma hipoteca que será lavrada no Cartório de Registro de Imóveis no local do imóvel dado em garantia, sob pena de invalidade. Essa averbação no imóvel é permitida pelo art. 167, II, 8, da Lei de Registros Públicos, que serve para tornar o ato público e oponível perante terceiros.

Por outro lado, a caução em dinheiro, a qual não pode exceder 3 meses do aluguel, deverá ser depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim. Importante destacar que, a cada vez que o valor do aluguel for aumentado, pode o locador exigir o complemento da caução.

 Por fim, é possível a caução em títulos e ações, também chamada de valores fiduciários, que pode ocorrer por meio de letras de câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedade anônima, certificados de depósitos bancários, títulos de capitalização, dentre outros.

Fiança

A “famosa” fiança encontra-se disciplinada no Código Civil no art. 818 e seguintes, bem como previsão na Lei Locatícia. Nos contratos de locação, essa é a modalidade tradicionalmente mais utilizada como garantia, embora a lei sugira outras.

Trata-se de uma garantia na qual um terceiro garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é o verdadeiro devedor, caso este não cumpra. No silêncio do contrato, a obrigação é subsidiária, isso é, primeiramente responderão os bens do afiançado.

Por outro lado, não pode o locatário agravar a situação do fiador, concordando, por exemplo, em majorar o aluguel acima dos índices legais de correção.

Ao locador, é necessário ter cautela quando for aceitar a fiança, devendo investigar o patrimônio e constatar que este assegure o cumprimento das obrigações locatícias assumidas pelo locatário.

Cumpre lembrar que o locador poderá exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos casos previsto no art. 40 da Lei do Inquilinato e poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Diante de tantas exigências para que seja instituída a fiança, mas que demonstram ser extremamente necessárias para segurança do contrato ao locador, muitas vezes para o locatário é difícil conseguir fiador. Por isso, existem outras opções para garantir o contrato, que podem ser alternativas a esta modalidade tão usual.

Seguro fiança locatícia

Apesar da popularidade, a fiança com a figura de um fiador pode causar um certo desconforto ao inquilino. Por isso, uma alternativa é o seguro fiança locatícia, na qual, a partir do valor do aluguel, calcula-se o valor do seguro, podendo ser parcelado, na maioria dos casos em 12 vezes.

Nesta modalidade de garantia ao contrato locação, a seguradora se compromete a cumprir as obrigações do locatário, na falta do seu cumprimento por este.

Existem no mercado diversos bancos e seguradoras que prestam este serviço e a documentação e exigências para a sua efetivação vai depender de cada uma.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Apesar de não muito utilizada, este tipo garantia locatícia, nos termos do art. 88 da Lei nº. 11.196/2005, prevê que as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária.

A cessão fiduciária em garantia deverá ser formalizada pelo registro perante o administrador do fundo, do titular das cotas que poderá ser o locatário ou terceiro que seja parte do contrato de locação, na qualidade de garantidor, por meio do termo de cessão fiduciária, juntamente com uma via do contrato de locação, restando desta forma, constituído em favor do credor fiduciário a propriedade resolúvel das cotas. Uma vez constituído o regime fiduciário sobre as cotas cedidas, estas ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário (conforme §§ 1º a 3º do art. 88 da Lei nº. 11.196/2005).

Na hipótese de o locatário incorrer em mora, o locador poderá requerer à instituição financeira administradora do fundo, ou ao agente fiduciário, que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, as cotas que sejam suficientes para a quitação da dívida, sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, pelos meios próprios, da diferença eventualmente existente, nos casos em que a garantia não seja suficiente.

Dessa forma, a cessão fiduciária de cotas em garantia de locação imobiliária representa uma opção inovadora, ainda que pouco utilizada, mas que contribui para o desenvolvimento do setor imobiliário.

Sem garantia

Existe ainda a possibilidade de o contrato de locação não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser ponderados por quem pretende locar seu imóvel, como por exemplo, a facilidade para proceder o despejo. Para saber mais sobre este assunto, veja o nosso artigo: “Contrato de locação sem garantia: vantagens e desvantagens”.