Taxa de condomínio: por unidade ou fração ideal?

Um dos temas recorrentes mais polêmicos com relação a condomínios é a forma de rateio das despesas condominiais – popularmente conhecido como a “taxa de condomínio”.

De um lado, os proprietários de unidades maiores (geralmente coberturas) defendem o rateio repartido igualmente por unidades, por sustentarem que todos usufruem igualmente das áreas comuns do condomínio e que, se o rateio assim não for, os condôminos das unidades menores podem aprovar despesas que oneram em demasia o condomínio justamente por contribuírem com porção menor.

De outro lado, estão os condôminos das unidades menores, que geralmente defendem o rateio pela fração ideal, porque entendem que os proprietários das unidades maiores têm maior valorização de seu patrimônio com a conservação e melhoria das áreas comuns.

Mas afinal, qual é a previsão da lei? É possível que os condôminos definam livremente a forma de rateio?

Regra geral: rateio por fração ideal

Desde a edição da Lei nº 4.591/64 – lei que regula os condomínios edilícios -, a regra única no Brasil era de que o rateio das despesas condominiais deveria ser pela fração ideal, ou seja: cada condômino contribui proporcionalmente de acordo com a fração que sua propriedade representa na totalidade do condomínio.

A regra da Lei nº 4.591/64, originalmente, havia sido mantida no art. 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002. Todavia, em 2004, houve uma alteração desse dispositivo, que passou a vigorar com a seguinte redação:

“São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Portanto, embora a regra geral continue sendo a do rateio pela fração ideal, a legislação atual permite que a convenção do condomínio disponha de forma diversa, estabelecendo outra forma de rateio – que pode ser, por exemplo, por unidade.

É possível mudar a convenção?

Sim, mesmo que seja uma convenção de condomínio antiga, que preveja o rateio pela fração ideal porque na época era a regra única, é possível sim alterá-la para que a forma de rateio seja calculada de outra maneira.

No entanto, essa não é uma tarefa fácil: para se alterar a convenção de condomínio, é necessária a aprovação dos condôminos que representem 2/3 das frações ideais, conforme prevê o art. 1.333 do Código Civil.

Não, o STJ não estabeleceu o rateio por unidade como regra geral

Recentemente, se disseminou pela internet uma notícia que dizia que o STJ havia considerado ilegal o rateio por fração ideal e estabelecido como regra o rateio por unidade. Na verdade, tratava-se de uma notícia com manchete sensacionalista, que induziu muita gente a erro.

O processo em questão era o Recurso Especial nº 1.104.352, em que, na realidade, o STJ sequer julgou o mérito, pois o recurso não foi admitido por decisão monocrática do relator, cujo entendimento foi de que o recorrente não impugnou especificamente o fundamento da decisão, que era referente a enriquecimento ilícito.

A confusão foi tanta, que o próprio STJ precisou emitir uma nota de esclarecimento para desfazer a controvérsia.

Perspectiva de mudança da lei

Tramita no Congresso Nacional um projeto de lei apresentado pelo deputado Leonardo Quintão (PMDB-MG), que visa a mudança da atual regra. Trata-se do Projeto de Lei nº 5252/2009.

Embora a justificativa do deputado que apresentou o projeto dê a entender que o objetivo seja estabelecer o rateio igualitário por unidades, a redação do projeto em si é confusa e aparentemente contraditória. Com a aprovação do projeto, o inciso I do art. 1.336 do Código Civil passaria a vigorar com a seguinte redação:

“Contribuir para as despesas do condomínio de acordo com a divisão entre as unidades, de forma igualitária, cabendo às unidades de tamanhos diferentes no máximo 30% (trinta por cento) a mais do valor fixado para a quota da unidade menor”.

Ora, se a divisão deve ser igualitária, qual o sentido de prever que o rateio das unidades maiores não pode exceder a 30% do valor do rateio das unidades menores?

De todo modo, o projeto tramita desde 2009 e não há perspectivas de que possa ser aprovado em um futuro breve. Por isso, os condomínios devem permanecer observando a regra atual: rateio por fração ideal, salvo haja disposição diversa na convenção.