Vem aí o usucapião extrajudicial

No dia 18 de março, entrará em vigor o novo Código de Processo Civil, que trará diversas mudanças na legislação processual, tais como a contagem de prazos apenas em dias úteis, a obrigatoriedade da realização de audiência de conciliação e a festejada necessidade de fundamentação das decisões. No ramo imobiliário, no entanto, talvez a novidade mais interessante do novo CPC seja a criação do usucapião extrajudicial.

A ação de usucapião sempre teve a má-fama de ser uma ação lenta e trabalhosa, que se arrastava por anos no judiciário. O usucapião extrajudicial vem justamente para evitar a via judicial, com o procedimento todo realizado no cartório de registro de imóveis e a expectativa de reduzir muito o tempo necessário para se ter declarada a propriedade do imóvel.

Requisitos

Os requisitos são os mesmos já existentes para o usucapião judicial: posse mansa e pacífica do imóvel, com ânimo de dono, por mais de 10 anos para o caso do usucapião ordinário (com título de aquisição da posse) ou 15 anos para o caso do usucapião extraordinário (sem título).

Há ainda o requisito de haver consenso entre os confrontantes do imóvel e o eventual titular da matrícula do imóvel. Caso não haja consenso, o procedimento precisará ser realizado judicialmente.

Como funciona?

O procedimento se inicia com um requerimento ao Registro de Imóveis, instruído com os seguintes documentos:

• Ata notarial do local do imóvel para prova do tempo da posse e das circunstâncias;
• Planta e memorial descritivo, acompanhados de ART ou RRT, assinada pelos confinantes e eventual titular da matrícula do imóvel;
• Certidões negativas de existência de ação possessória a respeito do imóvel;
• Justo título de aquisição da propriedade ou outros documentos que comprovem a posse do imóvel pelo prazo e modo necessários;

A grande novidade do procedimento extrajudicial é a exigência de uma ata notarial, documento lavrado pelo tabelião de notas, na qual o solicitante declarará que é possuidor do imóvel pelo tempo e modo necessários e apresentará as suas provas, que constarão na ata.

Com relação à planta e ao memorial descritivo, o pedido em nada difere com relação ao já conhecido procedimento pela via judicial, com exceção da necessidade de assinatura dos confinantes e do titular da matrícula, pois, como dito anteriormente, é necessário que haja consenso.

Após recebido o pedido, o oficial do cartório dará ciência às Fazendas Públicas e publicará edital para conhecimento de terceiros, para que se manifestem em caso interesse. Caso não haja impugnação e a documentação apresentada esteja em ordem, o oficial registrará o solicitante como proprietário na matrícula do imóvel.

Preciso de um advogado?

Sim, o art. 216-A, incluído na Lei de Registros Públicos, faz expressa menção à necessidade de o solicitante estar representado por advogado para o requerimento de usucapião extrajudicial.

Não bastasse a exigência legal, é extremamente recomendável que o solicitante seja assistido por um advogado durante todo o procedimento, inclusive antes de apresentar o requerimento ao Registro de Imóveis, pois o advogado poderá auxiliá-lo a respeito da melhor forma de obter a documentação necessária para instruir o pedido – principalmente com relação à ata notarial -, acompanhando o solicitante no que for necessário.